Полезно
След провеждането на събранието, домоуправителят трябва да обяви протокола от събранието в 7 дневен срок на видно място (примерно информационно табло до входната врата на блока). Вече се използват и комуникационните електронни канали, но това не отменя хартиеното обявяване! Ако имате забележки по формулирането на разискванията или намерите неточност, обжалвате съдържанието на протокола писмено и домоуправителят следва да го редактира и да го обяви отново. Решенията от събранието влизат в сила след приемането на протокола. Добра идея е да си запазвате протоколите от проведените събрания в личен архив.
Съвети към домоуправителя за организирането на Общото събрание са налични в закритите секции на Клуба на домоупарвителите.
Гласува се на Общо събрание и то трябва да става прецизно и да е документирано. Гласуването се отчита не на брой обекти, а според представляваните идеални части! Трудността се състои в неразбиране на представителството.
Пример: Съпрузи са съсобственици с 50% на апартамент. На събранието идва единият и гласът му се брои на 100%. Само че, ако не е донесъл писмено пълномощно от другият съпруг, то гласът му трябва да се отчете като 50%. Решение: Присъстващият съпруг на събранието да носи писмено пълномощно по бланката, която сте предоставили предварително, за 50% на другия съпруг.
Пример: Живуща жена във входа със собственост 100% върху апартамента упълномощава сестра си да дойде на събранието и да я представлява. Пълномощното отново е на бланката, която сте предоставили и няма нужда да е заверено нотариално.
Пример: Съсед бива упълномощен от двама други съседа да ги представлява на събранието. Отново пълномощното е на бланката, която сте предоставили и не се заверява нотариално.
Пример: Нотариално се заверява само пълномощно, когато упълномощеният не е член на семейството и не живее във входа.
Важно: Според ЗУЕС съсед има право да упълномощи УСТНО друг съсобственик в да го представлява. Дори да е така, вие как ще докажете това пред съд упълномощаването, ако се наложи да защитите взетите решения на събранието? Затова действате консервативно - искате да ви се представят ПИСМЕНИ пълномощни и те са част от архива на проведеното събрание. Осигурявате бланката предварително (седмица преди събранието) и всеки има достатъчно време да я попълни. При това не се изисква да е заверена нотариално. Свалете си бланката от линка:
След като изяснихме, че гласуването се отчита по идеални части, трябва да разполагате с таблица с идеалните части (които общо да са равни на 100% за цялата Етажна собстевност). На събранието ви трябва помощник с лаптоп, на който с помощта на таблица да се изчислят представените идеални части (при гласуване за установавяне на кворум) и съответно гласувалите "ЗА", "ПРОТИВ" и "ВЪЗДЪРЖАЛ СЕ" при вземането на решения. Ето шаблони, които лесно можете да приспособите за вашата етажна собственост. Следвайте дадените инструкции в тях, за да се запазят въведените формули:
За използването на мобилно приложение за гласуване четете във форума - все още нямаме установено такова работещо решение и пробваме различни начини.
Гледайте на съседите си като на племе - то трябва да има бърза, даже мигновена връзка между членовете си при авария; да може да обсъжда и да си говори. Да осигурите каналите е ваша основна задача! Всъщност това работи домоуправителят през 80% от "работното " си време - осъществява връзка с племето и между членовете му.
Освен за добре свършена работа, вие като домоуправител отговаряте и за опазването на архивираната документация. Ако в някакъв момент трябва да предадете управлението на друг, трябва да му предадете подреден и описан архив.
Архивът се дели на:
ПОСТОЯНЕН: Този архив включва инвестиционнен проект на сградата; проекти за ремонти и преустройства и др. подобни. Също архив за асансьор-изграждане, гаранция и т.н. Ако има и други части с гаранция, също се пази архив за тях- примерно ремонт на покрив има гаранция 10 години (пазете си договора, приемо-предавателен протокол, плащания и т.н.).
Към постоянния архив се включват и всички договори, сключени за управление, почистване и т.н. Тях може да ги преглеждате и изхвърляте примерно на всеки 10 години.
ВРЕМЕНЕН: Този архив включва текущата документация за поне 3 години назад (документи, формиращи разходите по месечните вноски) и 5 години (документи по договори за услуги). Ако приемете за цялата документация срок 5 години, няма да сбъркате. Подрежда се в архивни кутии, папки. Препоръчваме ви документите за договорите да ги третирате като постоянен архив - не са толкова много, че да ви отнемат място.
МЕТАЛЕН ШКАФ: Най-подходящ за съхранение на архива е метален шкаф с примерна височина 180см. На разпродажба се намира за около 250лв. Само го разположете в сухо и проветриво помещение, защото все пак съхранявате хартия и то дългосрочно. От време на време шкафът трябва да се отваря и проветрява.
КЛЮЧОВЕ: Домоуправителят трябва да съхранява и ключове от всички общи помещения, асансьорно, абонатна, ГРТ и др. подобни. Отнесете се сериозно и си направете връзка ключове, надписана и подредена. Ако имате къде, може да ги съхранявате и в кутия за ключове за стенен монтаж.
Ако трябва да се прави паспорт на сградата, ще спестите доста пари, ако го имате.
Ако прави някой преустройство, отново ще му трябва проектът.
И в много други случаи ще ви е полезен. Дори да не разбирате сега защо ви е , направете копие! Впоследствие достъп до проекта вече може и да нямате никога. Някои решения ги изпълняваме сега, а ги ползва поколението след нас. Ще ви бъдат благодарни!
Копието на проект за блок с РЗП около 4000 м2 струва около 200-300лв и може да се направи в специализиран копирен-център за техническа документация (където разпечатват чертежите си местните проектанти-архитекти и инженери). Изискайте да ви го подредят по начина, както е в оригиналните папки.
Снегопочистване: Като домоуправител можете да бъдете санкциониран, ако не сте направили и обявили списък с отговорници за снегопочистване. Забележете, че списъкът е едно, а самото риене на сняг е нещо съвсем друго! Затова си пригответе един списък по приложеният шаблон и го слагайте на таблото на входа в края на есента. А колкото до самото снегопочистване : длъжни сте да почистите ТРОТОАРА около сградата т.е. общинската площ. Някои блокове вече имат подземни паркинги и хората чистят около входа т.е. над паркинга, а до тротоара не стигат. Всъщност над паркинга е ЧАСТНА собственост и на общината не й пука дали сте я почистили, но за тротоара могат да ви глобят.
Естествено, че чистят не тези, които са посочени в списъка на таблото, а тези на които им пука, млади са и имат сили и желание. И няма лошо в това. Но домоуправителят-вие трябва да давате пример или поне да предоставите инвентар за почистване.
Градинки: Една много болна тема. Ако имате такива, погрижете се да изглеждат добре. Поне ги почиствайте периодично и използвайте това за сплотяване на съседите. Включете и децата, трудът възпитава!
Много домоуправители се плашат от тази тема, но това е единственият начин да се гарантира справедливо разпределение на разходите. Когато обясните това на съседите сиТ, събирането на данните става лесно, защото те съдействат сами- те знаят, че това ще се отрази на сумата, която ще платят. При метода ФОВИС-з уточняването на данните се прави само веднъж годишно, но касае всеки месец от годината поотделно. Полезно е също да се въведе правило тези, които ще отсъстват повече месеци през годината, да го декларират на вас като домоуправител - може с мейл, вайбър съобщение или пуснат лист-декларация в пощенската ви кутия. Методът ще го измислите така, че да е удобен на вас. Но дори и съседите да не са го декларирали предварително, пак може да се отчете отсъствието им, ако вие сте сигурни , че не ви лъжат.
Причина 1: Една сграда съществува и се обитава поне 100 години. Значи тази книга трябва да съхранява данни за хората, които ще живеат в нея в тези 100 години. Освен хартия, ние не познаваме друг материал, доказал трайността си за такъв период от време.
Причина 2: Електронно могат да се събират данни, които са подадени електронно и после се ползват електронно. И се подписват електронно. Как ще докажете след 3 години, като предадете архива на следващия, че данните са истински, като не са подписани? Мислете не просто за файл, а за данни, които трябва да имат ясно доказуем произход. С оглед на причина 1, не знаем дали диска няма да гръмне утре или дали ще има такова четящо устройство или... Същото е като пластмасовата дограма, която ни продават с гаранция 50 години, а то още никой не е живял и ползвал дограма 50 години! Така че, Книгата на собствениците се създава на хартия! Искате да ви благославят наследниците, а не да ви проклинат заради късогледството ви и технологичния уклон.
Причина 3: Няма нужда чувствителни лични данни да се съхраняват на нечий компютър. Още повече , че ЕС не е юридически лице и не разполага с офис и фирмен компютър, който да се пази и т.н. Защо да се нагърбвате на вашия личен компютър да има такава информация? Освен това може някой да ви обвини в злоупотреба и укриване при предаване на информацията на следващия домоуправител след вас. Решението е - на хартия и сте неуязвими. Съхранявате книгата в шкаф, недостъпна за никой любопитко. С последната редакция на ЗУЕС има промяна в данните - вижте приложената бланка.
Създаването на хартиената книга става така:
ВАРИАНТ 1: Книгата може да съставите под формата на папка с листа-декларации, попълнени собственоръчно от собствениците. Публикувате в комуникационният ви канал празния файл-бланка, всеки си разпечатва, попълва и ви го донася или пуска в пощенската ви кутия. Вие само ги подреждате в папката и ги съхранявате в металния шкаф (вижте също Ръководства: Архив)
ВАРИАНТ 2: Купувате домова книга (има такива на издателство ФОРКОМ) и пред вас собственоръчно се попълва от всеки собственик - може преди или след събрание или да определите 2-3 вечери да дойде всеки на удобно място във входа да се разпише.
За съвети за материали за почистване, уреди и др. вижте във форума.
Примерен договор, бланка за свършена работа и др. също ще намерите в закритите секции на Клуба
За да си помагаме взаимно, ако имате препоръки или забележки по публикуваното или пък искате да дадете своя принос за повишаване на управленския опит на домоуправителите-физически лица, пишете ни на smetki@appra.info
Информацията на сайта е подредена в следните раздели - отворете всеки от тях: