ФОВИС-з
Финансова Отчетност на Вход с Индивидуални Сметки за всеки обект
и отчитане на Заеми между съседите
Казано накратко – всеки собственик/живущ/ползвател си има собствена касичка и харчи и спестява в нея. Когато ние говорим за „обща каса на входа“, то това е сборът от всички индивидуални касички, парите не са „общи“ и не са „на всички“. Възможно е тази услуга да е „външна“, защото финансовата отчетност няма връзка с познаването на хората и личното взаимодействие с тях. Да живее във входа е важно за домоуправителя, а не за финансиста, който борави само с документи.
- различна методология за всеки отделен вид разход (отпадат обсъжданията на събрания как да смятаме - "на живущ" или "на апартамент")
- отчитане на броя живущи за всеки отделен месец (отпадат обсъждания кой за колко месеца трябва да плаща и дали трябва да плаща при празен апартамент)
- индивидуална сметка за всеки обект (отпадат обсъжданията за размера на месечната вноска и размера на вноската за Фонд ремонт)
- изчисляване на краткосрочни заеми между съседи (за 2-3 години несъбраните вземания падат под 1%; всички плащат доброволно само срещу подканяне; около 30% плащат предварително за 6 или 12 месеца напред)
- солидарност (помага се на съсед с празна "касичка" от тези, които имат налични текущи средства; краткосрочните заеми се връщат само на тези съседи, които са "отпуснали" заема; несъбраните вземания падат под 1%; често и те се погасяват, но с малко по-дълъг период от година и тогава няма несъбрани вземания въобще)
- доверие (отпадат съмненията за неправилно водене на финансите)
- справедливост (отпадат дрязгите между съседите, никой не гледа "в канчето на другия", а всички гледат в една посока напред)
- дългосрочно спестяване (в касата винаги има пари! При спешни ситуации не се чака да се съберат пари, а проблемът се отстранява веднага с наличните средства)
- дългосрочно планиране (никога не се действа спешно, а планирано и без стрес)
Най-важното: Чрез въвеждането на ФОВИС-з се повдига самочувствието и себеуважението у хората. Изгражда се управленски капацитет сред обикновените хора, защото управлението остава в ръцете им - те са отговорни за средата и взаимоотношенията си. Те са домоуправителите, ние само ги подпомагаме с финансите.
За домоуправителя:
1/ Друг отговаря за верността на сметките и друг отговаря на въпросите на съседите ми относно сметките. "Имаш въпрос по отчета? Питай финансиста!"
2/ При спешни случаи имаме налични пари и не се налага да събираме по спешност. Така съм съгласен да съм в управата и занапред. Не е проблем да намеря как да се направи спешния ремонт, щом има пари и то веднага!
3/ Получавам всички месечни финансови справки точно и навреме. И то без мое участие в изготвянето им.
4/ В Клуба на домоуправителите колеги като мен ми дават съвети, когато се чудя нещо как да го направя. А има и бланки и други образци на документи, които максимално улесняват дейността ми като домоупарвител.
5/ Вече почва да ми харесва като се засичаме със съседите в коридора, не ме гледат мрачно все едно ги укорявам за забавени вноски. Обсъждаме как да си направим барбекю до блока. Или първо навес. А, може и двете, имаме пари.
1/ Сигурни сме във верността на сметките (все пак ги прави фирма и подхожда професионално като използва многогодишно тествана методика).
2/ Разпределението на разходите е прецизно и справедливо, защото се отчита брой живущи за всеки месец отделно.
3/ Най-сетне плащам само това, което се пада за моя апартамент. От всеки направен разход знам точно колко съм платил аз.
4/ Имам си собствена индивидуална сметка, в която ми се начисляват спестените средства (разликата между месечната ми вноска и направените разходи за месеца). В Правилника имаме ясни правила при какви условия от моята сметка могат да се платят разходи, които не са за моя апартамент. Гаранция за спазването на правилата вече не е лицето Х (бившият домоуправител), а фирмата финансист. Вече правилата се спазват.
5/ Мога сам да си определя скоростта, с която ще захранвам индивидуалната си сметка. Размерът на месечната вноска всъщност е без значение и вече не го коментираме на събранията. То само заради това дори си струваше да въведем този метод.
6/ Получавам годишен отчет за моя апартамент. Публикуват се и отчетите на съседите и мога да сравня при нужда. Всичко е прозрачно.
7/ Получаваме от финансиста и годишен финансов анализ - вече плануваме дългосрочно нужните ремонти и ги правим така, че да е в изгодно време. Преди, като действахме по спешност, все плащахме по-скъпо.
8/ Събранията вече са скучни- то няма за какво да се скараме. Ей, финансовото управление било много важно за спокойствието. Трябва да обърна внимание и на семейния си бюджет и плановете за пенсиониране...
НЕДОСТАТЪЦИ:
1/ Вече се получи по-сериозна сума на спестените пари, ще трябва да обмислим добре начина на съхраняването им и да планираме харченето им. Но е далеч по-приятно да имаме проблемите на богатите и да търсим начин да си похарчим и запазим парите, отколкото да се чудим как да съберем пари и да гледаме как имотът ни се руши пред очите.
2/ Услугата е платена. Но цена от едно кафе с бисквитка на месец на апартамент надали може да се счита за недостатък на фона на толкова предимства. Спокойствието, което получаваме няма цена.
Използвани съкращения: ЕС = Етажна собственвост; УС = Управителен
съвет |
|
|
||
СРАВНИТЕЛЕН
АНАЛИЗ |
обичайния начин за управление на входа |
професионален домоуправител |
какво предлагаме ние |
|
ДОБРОВОЛЕЦ от входа |
ФИРМА-управител |
ДОБРОВОЛЕЦ |
+
ФИРМА за финансовата отчетност |
|
ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ който начислява фиксирана сума на
обект всеки месец |
ПРОФЕСИОНАЛЕН ДОМОУПРАВИТЕЛ който начислява дял от направен
разход на обект всеки месец |
човек във входа е домоуправителят: сам или споделено управление от тримата членове на УС |
ние извършваме финансовата
отчетност по иновативен начин, роден от над 15 годишен опит |
|
Пример:
приходи |
2ма живущи плащат 20 лв; |
плащам само колкото е моят дял от всяка фактура; различна вноска
всеки месец |
2ма живущи плащат 20 лв; |
|
Пример:
разходи |
ЕС плаща 100лв за почистване, |
ЕС плаща 100лв за почистване, |
ЕС плаща 100лв за |
|
Гарантиране
на текущи приходи: |
непрекъснат стрес и следене всеки месец кой не е платил |
непрекъснат стрес и следене всеки месец кой не е платил |
обичайно приходите се внасят за няколко месеца или година
напред; никакъв стрес няма - нито за управлението на входа, нито за
обитателите; всеки плаща, когато реши, стига да има положителен баланс по
индивидуалната си сметка/касичка |
|
Липсата
на стрес се постига така: |
следят се приходите |
следят се приходите |
следят се разходите и то индивидуално за всеки обект,не за входа |
|
Размер
на месечната вноска: |
определя се на база разходите на ЕС от преден период |
определя се на база разходите на ЕС от преден период |
големината на месечната вноска е практически без значение,
защото е само ориентир за СКОРОСТТА, с която да попълвам индивидуалната си
касичка; мога сам да определя кой месец колко ще платя т.е. вноските да са
различни всеки месец. Важно е, че от годишният отчет от предната година знам
колко е моят годишен разход и съм длъжен да внеса пари поне толкова и за
следващата година т.е. да имам положителен баланс по индивидуалната си сметка. |
|
Извод: |
в касата ИМА пари |
в касата ИМА пари ИЛИ |
В касата ВИНАГИ ИМА пари ! |
|
Мерки: |
караме се кой плаща и кой не плаща; няма дори средства за
прилагане на принудително събиране |
съдебно преследване |
само напомняне за дължимите суми |
|
Резултат: |
често парите не достигат дори за покриване на сметките за месеца |
практически няма каса т.е. няма спестяване и натрупване или се прави отделна сметка за фонд ремонт, само и
само да има заделени средства |
Всеки спестява ежемесечно и с малки вноски натрупва индивидуален
собствен резерв |
|
Извънреден
ремонт/разход: |
не може да се извърши докато не платят всички |
не може да се извърши докато не платят всички |
извършва се веднага без да се чака набиране на средства |
|
Планирани
инвестиционни разходи на 5/10 години примерно: |
не могат да се планират, защото никой не иска да пълни каса,
която е обща; чака се последният момент т.е. винаги се действа кризисно и
излиза скъпо и с нерви |
няма интерес да се планират и менажират такива дългосрочни
разходи; това е допълнителен ангажимент за фирмата; чака се последния момент
т.е. действа се кризисно |
планира се дългосрочно и всички инсталационни системи се
обновяват периодично и се поддържат според действащите закони (примерно
водомери се сменят на всеки 10 години и т.н.) |
|
Принципи: |
не спестявам ; |
спестявам КРАТКОСРОЧНО (фирмата
трябва да е сигурна, че ще можете да й платите поне нейните услуги); |
спестявам ДЪЛГОСРОЧНО; |
|
Тежест
за семейния бюджет: |
ОГРОМНА :
плати веднага при възникнал разход! |
ОГРОМНА :
плати веднага при |
НИКАКВА
тежест: имам си спестени пари в моята индивидуална сметка |
|
Житейска
нагласа: |
да прецакам другите (като не плащам навреме или въобще не
плащам) |
аз да съм добре, другите не ме интересуват (да ги съди фирмата, щом не плащат) |
ЖИВЕЕМ ЗАЕДНО и си помагаме: разрешавам от моите лични спестени
средства да се даде заем на някой в затруднение, защото той ще си върне заема
след няколко месеца и парите по сметката ми ще се възстановят. |
|
Модел на съжителство: |
стадо |
индивидуализъм |
общност - силните помагат на слабите ; слабите връщат помощта
при първа възможност |
|
Събираемост: |
зависи от нервите на касиера |
ако няма достатъчно висок процент доброволно плащане, фирмата
няма интерес да води съдебни разправи с мнозинството нередовни платци и се
отказва от обслужване на ЕС |
над 90% доброволно плащат; останалите с подканяне, но пак
доброволно плащат; не се стига до съдебни разправи |
|
Извод: |
събираемостта зависи от упоритостта на касиера |
събираемостта се гарантира чрез заплаха от съдебна разправа т.е СТРАХ |
събираемостта се гарантира чрез ДОВЕРИЕ в
управлението , базирано на осчетоводяването по индивидуални пратиди |
|
Емоционална
атмосфера в ЕС: |
не можем да се понасяме във входа; вечно се караме за пари. |
"Най-сетне съседът от третия етаж ще го принудят да си
плаща - да видим как ще спори с адвокатите на професионалния
домоуправител" |
Познавам и срещам с радост съседите всеки ден, подхвърляме си
идеи по коридора; всички сме в добри отношения - никой няма финансови
претенции към никого; финансите са прозрачни; има социален елемент с
отпускане на заем при нужда; "Здрасти, как си днес? Ще празнуваме ли и
тази година във входа ....Вече имам идея за...?" |
|
Фокус
върху: |
битови материални проблеми |
печалба за фирмата- доставчик на услугата |
как да подобрим средата си и да ни е по-хубаво заедно; какво ОЩЕ
можем да направим за входа заедно |
|
Философска
препратка към "Пътеводител на галактическия стопаджия" на Дъглас
Адамс: |
"Историята на всяка велика
галактическа цивилизация преминава през три различни и ясно очертани периода:
Оцеляване, Любознателност и Изтънченост, известни също като периодите
"Как", "Защо" и "Къде". Например, първият
период би могъл да се характеризира с въпроса "КАК да се
нахраним?", вторият с въпроса "ЗАЩО се храним?", а третият с
въпроса "КЪДЕ ще обядваме?" |
|||
|
КАК да се нахраним? |
ЗАЩО се храним? |
КЪДЕ ще обядваме? |
Съседи, къде ще обядваме?
Ако вече сте се
убедили в преимуществата на въвеждането на новия метод ФОВЕС-з, само от вас зависи да
го въведете по-бързо. Въвеждането му зависи от това, какво е управелнието на входа ви в
момента. Ето няколко възможни варианта:
1/ Аз съм домоуправителят в нашата Етажна собственост в момента
2/ Скоро ще съм новодомец и ще учредяваме Етажна собственост
3/ Входът ми се управлява от професионален домоуправител, но не сме доволни
4/ Живея във входа, но вече има група съседи, с които коментираме, че домоуправителя трябва да го сменим
5/ Аз искам да бъда домоуправител
Аз съм домоуправителят в нашата Етажна собственост в момента
Мислите: Справям се с домоуправителството, но вече наистина ми омръзна всеки месец да обяснявам, че трябва да събираме пари. И тези вечни въпроси по месечните справки - кое колко било и защо е толкова. Ако мога да се отърва от това финансово бреме, веднага го възлагам на друг.
Правите: Пуснете заявка за оферта. Съберете УС и разгледайте офертата. Вземете решение дали е разумно да отделите тази сума от хонорара за управлението и да възложите финансовата отчетност на нас по метод ФОВИС-з. Уведомете съседите си и вземете решение за възлагането съгласно вътрешните ви правила (дали с гласуване на събрание, или с неприсъствено гласуване ). Ако ли пък хонорарът за управлението е твърде нисък или извършвате всичко даром, изискайте заплащане за управлението като предвидите и хонорара за финансовата отчетност.
Веднъж като сте си осигурили парите, договорът с нас се сключва лесно, а самото настройване на системата е 1-2 месеца. След това вие забравяте за пари и месечни вноски, ще получавате финансовите справки наготово.
Скоро ще съм новодомец и ще учредяваме Етажна собственост
Мислите: Някой ми спомена за един нов метод на управление на Етажната собственост - управлението се запазва във входа, а финансите се възлагат на външна фирма по метод ФОВИС-з. Намерих инфо и ми изглежда точно каквото ни трябва. Още от самото начало да тръгнем с индивидуални сметки и да няма кавги. Още повече, че сградата е нова и е в гаранция. Ако има нужда от ремонти, те ще са гаранционни и ще се поръчват с едно телефонно обаждане до офиса на предприемача. Въобще няма нужда да плащаме на професионален домоуправител за нищо! Даже съм готов аз да стана домоуправител, поне мога да пробвам, нищо не губя. А и ако ще ми дават готови финансовите отчети и друг ще следи касата и парите, не виждам никаква пречка да съм аз. Пък и малко управленски опит добре ще ми дойде. Ще се запозная и по-отблизо със съседите, добре е да знам кой кой е.
Правите: Събирате се трима съседи и се уговаряте да се самопредложите за УС на учредителното събрание. Искате оферта от нас за финансите. Избирате още трима за контролен съвет на събранието, вие тримата като Управителен съвет и гласувате хонорар за управление. Уведомявате съседите, че част от хонорара ще отива за финансист като външна услуга, а останалата част ще разпределяте между членовете на УС. За начален размер на месечни вноски ще ви съдействаме как да определите и по-важното как да убедите съседите си да ги приемат.
Веднъж като сте си осигурили парите, договорът с нас се сключва лесно, а самото настройване на системата е 1-2 месеца. След това вие забравяте за пари и месечни вноски, ще получавате финансовите справки наготово.
Входът ми се управлява от професионален домоуправител, но не сме доволни
Мислите: Е, няма оправия! Домоуправител не ще никой да е, а професионалният и той не става. Още 10 години ще плащам кредита докато жилището стане мое, а то наоколо вече не се поддържа и цената пада. Дали пък да не пробвам аз да се предложа за домоуправител. Някой ми спомена за един нов метод на управление на Етажната собственост - управлението се запазва във входа, а финансите се възлагат на външна фирма по метод ФОВИС-з. Намерих инфо и ми изглежда точно каквото ни трябва. Напатихме се вече друг да ни налага управленски решения. ние сами по-добре ще се справим.
Правите: Събирате се трима съседи и се уговаряте да се самопредложите за УС на следващо общо събрание. Искате оферта от нас за финансите. Свиквате събрание и вземате решение за прекратяване на договора с професионалния домоуправител. Избирате още трима за контролен съвет на събранието, вие тримата като Управителен съвет и гласувате хонорар за управление, може даже същият който сте плащали досега на професионалния. Уведомявате съседите, че част от хонорара ще отива за финансист като външна услуга, а останалата част ще разпределяте между членовете на УС. За начало запазвате размера на месечните вноски.
Веднъж като сте си осигурили парите, договорът с нас се сключва лесно, а самото настройване на системата е 1-2 месеца. След това вие забравяте за пари и месечни вноски, ще получавате финансовите справки наготово. В годишния финансов анализ ще получите препоръка дали трябва да промените месечните вноски и с колко.Живея във входа, но вече има група съседи, с които коментираме, че домоуправителят трябва да го сменим
Мислите: Ех, че племе! Вече всеки месец се разправяме с домоуправителя преди да благоволи да даде някакъв отчет. Пък като го даде, нищо не става ясно кое какво е. Дали пък да не пробвам аз да се предложа за домоуправител. То ако не си помогнеш сам, няма кой. Някой ми спомена за един нов метод на управление на Етажната собственост - управлението се запазва във входа, а финансите се възлагат на външна фирма по метод ФОВИС-з. Намерих инфо и ми изглежда точно каквото ни трябва. Напатихме се вече с тези сметки, все нещо не излиза и има недоволни.
Правите: Събирате се трима съседи и се уговаряте да се самопредложите за УС на следващо общо събрание. Искате оферта от нас за финансите. Свиквате събрание и вземате решение за прекратяване на правомощията на настоящия УС и КС. Избирате още трима за контролен съвет на събранието, вие тримата като Управителен съвет и гласувате хонорар за управление. Уведомявате съседите, че част от хонорара ще отива за финансист като външна услуга, а останалата част ще разпределяте между членовете на УС. За начало запазвате размера на месечните вноски.
Веднъж като сте си осигурили парите, договорът с нас се сключва лесно, а самото настройване на системата е 1-2 месеца. След това вие забравяте за пари и месечни вноски, ще получавате финансовите справки наготово. В годишния финансов анализ ще получите препоръка дали трябва да промените месечните вноски и с колко.Аз искам да бъда домоуправител
Мислите: Почнах работа, много интересно как работи упрадвленската система! Гледам да се въртя около шефа, наблюдавам го какво прави. Последния път направо му се възхитих как успя да накара всички мениджъри да се съгласят с това трудно решение. Евала! И без да се повдига глас, само с разумен разговор. Искам и аз така да мога - да убеждавам хората да вземат трудни решения доброволно. Баба ми казва, да съм станел домоуправител - щи си ошлайфам като диамант. Ако издържа де.. Обаче наскоро ми попадна инфо за един нов метод за управление на ЕС - хората правят всички сметки. Изглежда ми точно подходящо за нашия вход. Напатихме се вече с тези сметки, все нещо не излизат и има недоволни. Пък и чичо Пешо-домоуправителят от години подпитва дали някой иска да го смени. Направо ще говоря с него - искам аз да стана домоуправител.
Правите: Искате оферта от нас за финансите. Събирате действащия УС и казвате че искате да се включите в управлението, даже нямате против да станете домоуправител. Свиквате събрание и вземате решение за промяна на настоящия УС. Чичо Пешо може да остане редови член, така и така знае всичко вече за сградата и живущите и има безценен опит. Някой от другите членове на УС с радост ще ви отстъпи мястото си. На събранието гласувате хонорар за управление. Уведомявате съседите, че част от хонорара ще отива за финансист като външна услуга, а останалата част ще разпределяте между членовете на УС. За начало запазвате размера на месечните вноски.
Веднъж като сте си осигурили парите, договорът с нас се сключва лесно, а самото настройване на системата е 1-2 месеца. След това вие забравяте за пари и месечни вноски, ще получавате финансовите справки наготово. В годишния финансов анализ ще получите препоръка дали трябва да промените месечните вноски и с колко."Направо се чудя колеги като коментират как се карат по събрания на етажната собственост и ходят с ужас на тях. При нас е спокойно от години, даже е скучно на събрания, няма за какво да се скараме. Като поразпитах защо се карат, установих че разликата е в различното водене на счетоводството. Ние ползваме за финансите метода ФОВИС-з , вече повече от 10 години в нашия блок. Сменихме си водомерите без да доплащаме нищо. След няколко години сменихме и топломерите. Те бяха по-скъпи , та доплатихме по 50лв на апартамент. Ама къде са 300лв, къде са 50лв. Бързо ги събрахме. Като си получа отчета в края на годината, виждам колко спестени средства имам. В началото на годината бяха около 340лв за моя апартамент. И другите имат горе-долу по толкова. Обаче всеки има различна сума заради различните разходи, които се смятат много прецизно. И това сме го постигнали с месечни вноски от по 20-25лв на месец. Колегите плащат по 40лв и пак касата им е празна. Ама така е с общата каса! А ние имаме общо към 12 000 лв в касата на входа. Казвам им, че единствената разлика в управлението на техните ЕС и нашата, е финансовият метод, който ние ползваме. Занесох им да видят отчети за 5 години назад и да се убедят, че не ги лъжа нещо. Вече се замислят дали да не го въведат и при тях. Цифрите и документите говорят сами."
М. К. 62 годишен, София
"Не мога да се зарадвам на новото си жилище. То са едни разправии във входа... Вече не ми се говори с никой съсед. Събрание след събрание, все някой нещо накриво и все за пари се разправяме. И понеже не се познаваме добре, някои даже още не са се нанесли, доверието помежду ни се държи на косъм. Накрая взехме решение да възложим счетоводството на външен човек, да не е от входа, че да не го овикваме. От интернет попаднахме на фирма, която предлага точно финансова отчетност за Етажна собственост, даже води индивидуални сметки на всеки апартамент. Взехме оферта, условията бяха много добри и бързо решихме да сключим договора. Така домоуправителят най-сетне има време и енергия да се пребори с належащите довършителни работи- система за достъп, наемане на чистачка. Иначе досега само отчети и пари смяташе, докато ги събере и докато разясни на всеки сметките и хоп, минал месеца и не му оставаше време за нищо друго. Не съм вярвал, но само за 6 месеца и кавгите се уталожиха. Отчетите са перфектни, никакви въпроси вече няма. А след третия месец, като видяхме, че имаме спестени пари в индивидуални сметки, доверието се покачи и вече никой не се притеснява даже да плати за половин година напред - нали парите се зачисляват в неговата си сметка, не са в бездънна обща каса. Постепенно касата се пълни, вече няма истерия, че ще ни спрат тока на асансьора заради неплатени сметки. Препоръчвам горещо този подход на управление и особено финансовият метод ФОВИС-з. Да бяхме знаели, още от самото начало така щяхме да почнем в етажната ни собственост и да си спестим нервите."
Н.П. 45 годишен, София
За да си помагаме взаимно, ако имате препоръки или забележки по публикуваното, или пък искате да дадете своя принос,
пишете ни на smetki@appra.info
Информацията на сайта е подредена в следните раздели - отворете всеки от тях: